もっと知りたい!くらしのお金 バックナンバー 波多間純子先生の子育て中のお母さんのためのライフプランアドバイス

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第2回 家計・マイホーム資金計画のツボ

頭金は2割あれば安心か?

今回は住宅を買いたい方のための安心できるローンの組み方のポイントを紹介します。家は大きな買い物。ローンを組む人がほとんどでしょう。家を買いたいけど借りたローンが返せるか不安で、二の足を踏んでる方もけっこういらっしゃいますね。そこで、今日はいくらなら安心して返済できるかを解説していきます。


よく購入代金の2割は頭金で用意して、残り8割はローンを組む…といわれますが、これは目安にはなりますが過信は禁物。いくらローンが組めるかはその家庭によって上限額というものがあります。例えば、4,000万円の住宅に対して8割は3,200万円です。対して2,000万円の住宅の8割は1,600万円と元々の金額が大きいほどローンの負担は当然重くなります。それぞれ、4%で30年間ローンを組んで支払うと、利息も含めて支払う金額の差は3,000万円近くにもなります。つまり割合ではなく、絶対額で決めないといけないわけです。


そこで、そのお客様の家計の数字をもとに計算します。


図(1)「安心できるローンの年間返済額」


(現在の家賃+節約できるお金+住宅のために積立てているお金)−ローン以外の住居費=安心できるローン返済額

1年間分の家賃と1年間で住宅購入のために貯めたお金と年間で節約できるお金の3つを合わせた金額から、住宅を購入した後にかかる維持費用を差し引いた金額を「安心できるローンの年間返済額」と見積もります。「家賃」プラス「住宅購入のために貯めたお金」プラス「節約できるお金」…これらの費用は今まで住宅のために払っていたお金で、そのままローンに変わったということです。これまで払えたのだから、払うものがローンに変わっても払えるという理屈です。さらにそこから「住宅の維持費用」を引きます。具体的には固定資産税や家の保険料等です。さらに、マンションなら、共益費・修繕積立金・駐車料の負担が発生します。


つまり住宅を買ってからかかる費用も見込んでローンの返済額を考えないといけないのです。時々不動産の広告に「毎月の返済額と今の家賃を比べてください。」とありますが、単純に比べず、維持費用分もローンに足して負担するのだと考えましょう。


その上で、年間返済額をもとにいくらローンが組めるかを検討します。ここではモデルケースを使って紹介します。(参考資料:住宅ローン安心チェックリスト:浅井秀一著)


【モデルケース】

山田さん 35才
妻   32才
長男  7才
長女  5才
年収700万円
現在の家賃8万円(月)
貯蓄700万円(内住宅に回せる資金500万円)
積立貯蓄:財形住宅 2万円/月、3万円/ボーナス時
団体信用保険に加入することで生命保険を1万円カット
購入予定物件:3,500万円 中古一戸建て
購入後の住居費概算:15万円

STEP1 安心できる年間返済額は?


(現在の家賃 節約できるお金 住宅のために積立てているお金)
96万円   12万円   30万円
−ローン以外の住居費
123万円
=山田さんの安心できるローン返済年額
123万円

STEP2 安心できる借入可能額は?


・住宅ローンの返済可能額  万円/年…A
・利用するローンの金利基準 ___%
・利用するローンの返済期間 ___年
・年間返済額10万円あたりの借入限度額     万円(表より)…B


安心できる借入可能額=    万円×(    ÷10)=   万円___(B)     (A)



住宅ローンの返済可能額 123万円/年…A
・利用するローンの金利基準 2.5 %
・利用する返済期間 30年
・年間返済額10万円あたりの借入限度額 211万円…B


211万円×(123÷10)≒2,594万円


山田さんの安心できる
借入可能額は2,594万円
 


<年間返済額10万円あたりの借入額早見表(単位:万円)>
借入利率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.000% 95 139 181 221 259 295
1.100% 95 138 179 218 255 290
1.200% 94 137 178 216 252 286
1.300% 94 136 176 213 248 281
1.400% 93 138 174 211 245 276
1.500% 92 134 172 208 241 272
1.600% 92 133 171 205 238 267
1.700% 91 132 169 203 234 263
1.800% 91 131 167 201 231 259
1.900% 91 130 166 198 228 255
2.000% 90 129 164 196 225 251
2.100% 90 128 163 194 222 247
2.200% 89 127 161 192 219 243
2.300% 89 126 160 189 216 240
2.400% 88 125 158 187 213 236
2.500% 88 125 157 186 211 233
2.600% 88 124 156 184 208 230
2.625% 88 124 155 183 207 229
2.700% 88 123 154 182 205 226
2.800% 87 122 153 180 203 223
2.900% 87 122 152 178 200 220
3.000% 86 121 150 176 198 217
3.100% 86 120 149 174 195 213
3.200% 85 119 148 172 193 210
3.300% 85 118 146 170 190 207
3.400% 85 117 145 168 188 204
3.500% 84 117 144 166 186 202
3.600% 84 116 142 165 183 199
3.700% 83 115 141 163 181 196
3.800% 83 114 140 161 179 193
3.900% 83 113 139 160 177 191
4.000% 82 113 138 158 175 188

住宅にかかる諸費用も考慮しよう

また、住宅購入の際気をつけることは購入時の諸費用です。住宅の物件価格以外に税金などの諸費用が必要です。おおよそ新築の住宅で物件価格の5%程度です。3,000万円のマンションで150万円程度。住宅購入費用は諸費用分と物件価格を合わせた金額という見方をしましょう。


住宅ローンは「太く・短く」コスト意識を持とう

住宅購入に限りませんが契約する前にどんな費用がかかるのかリアルに想像してみることが必要です。例えば住宅金融公庫にいくと、住宅購入までの資金の流れとか、諸費用としてどんなものがいくらくらいかかるのかといった資料が充実していますのでのぞいてみてはいかがでしょう。HP上で住宅ローンの返済シミュレーションもできます。


住宅購入はこれから何十年どういう暮らしがしたいか、家族構成はどうなるかという見通しが不可欠です。また、教育費などの他の支出との兼ね合いも大切。購入前にライフプランをしっかり立てることが必要です。


マイホーム取得は突然やってくる

日頃資金計画の相談にのっていて気付いたことがあります。それは「マイホーム購入の機会は突然やってきて、決断すると進行が早い」というものです。推測ですがその理由は2つあります。1つは不動産はまったく同じものが存在しないので気に入った物件が見つかると買い急ぎがちということ。もう1つは販売する側の事情です。購入意欲が少しでもある方がいればその夢を大きく膨らませて購入に導くのが営業マンの腕の見せ所。手練手管の営業マンのペースにはまるとあっという間に購入までのレールが引かれてしまいがちです。購入を決めると入居日・ローンの審査決定と日程が前倒しで決まり、いきなりスケジュールがタイトになってしまうためです。


また、マイホーム購入となると検討して決定することが山ほどあります。それは外壁の材質からカーテンの柄まで多岐に渡ります。精神的にも肉体的にもハードですから結果細かい資金計画はエイヤと見切り発車で走ってしまいがちなのです。


そこでマイホーム購入を希望する方は、資金計画の全体像を余裕のあるうちに把握しておきましょう。大まかでよいので購入希望のマイホームの価格、頭金に回せる貯蓄額、組むローンの総額などを頭にいれておくということが大切です。具体的な方法は上記の「安心できるローンの年間返済額とローン額」をご参照ください。


お金のことはさっさとクリアしたい!

住宅ローンの資金計画は住宅メーカーや販売会社の方がプランを作成してくれることが多く、会社や営業マンの考え方でプランの内容もさまざまです。例えばここに売らんかな主義のA社と顧客本位のB社とがあるとします。住宅ローンの勧め方は以下のように違ってきます。A社は「お客の負担がなるべく軽くみえるような返済計画」を提示。負担が軽く見えるとは…

  • 頭金が少ない(⇔ローン借入額は多い)
  • 毎月返済額が少ない(⇔ボーナス返済の割合が大きい、返済年数が長い)
  • 借入金利が低い(⇔変動金利を採用。同じ返済年数の固定金利と比較して当初の金利は低いが一定期間以降の借入金利が変動するため金利が上昇したときには返済額がアップすることも)

月々の返済は一見ラクそうに見えますが裏を返せば支払総額は過大になっているプランです。マイホームが欲しい人が躊躇している理由の多くは「将来に渡るローン返済への不安」があるため。販売側としてもなるべくこの関門をスムーズにクリアさせて、マイホーム購入の夢のある部分(より広く快適になる家の中身)の話に早くもって行きたいところ。こういうケースの資金計画はお客の心理的な負担を取り除くパフォーマンスだと解釈したほうがよさそうです。対してB社は将来金利が上がったときのリスクを考えて固定金利を進めてくれたり、ボーナス返済の割合を低めに見積もったりと無理のない返済計画を提示。担当者が信頼できるかというのはこうした点からもわかります。


予算は大事

家は数千万円単位の話なのでどうしても金銭感覚がずれてしまいます。特に注文住宅の場合、内装や備品のパーツを決めていく際についついグレードのよいものに目がいきがちです。単品ごとの価格のアップは数千円でも、トータルではあっという間に数十万円の予算オーバーになることも。付属のパーツによってはDIYショップで購入すればかなり価格が押さえられるものもあります。絶対に必要なもの以外は少しづつ揃えるという姿勢が大事です。


また、最新の装備にあこがれて揃えたけれどライフスタイルにあわず結果的に使わないものがでるケースも。床暖房やお風呂の乾燥機など便利な設備も買った後のランニングコストも含めて考えることが必要です。


知っててトクするマイホームのお金のこと

家にあわせて新しく購入する家具等の費用もばかになりませんからこちらも節約したいところです。今は買い手優位の市場です。そこで値引きもしくはカーテン・照明・外構・ガーデニング等をサービスで提供してもらうといった交渉は必須です。また、中古住宅の場合、住宅を手放す側は一般の方で何かしら売りたい事情があるため先方が納得すれば大幅なプライスダウンも可能です。中古1戸建を購入した友人のFPは交渉の末、当初示した価格から500万円程度下がったそうです。


住宅ローンは固定金利を軸に選ぶのが安心です。代表的な固定金利商品は住宅金融公庫の融資ですが、最近は全期間固定で公庫よりも有利な民間の住宅ローンも出ていますので検討してみましょう。

固定金利型:当初提示された金利が返済終了まで変わらない。変動金利型:その時々の金融の情勢で変動幅が決定。固定金利選択型:固定金利期間が終了するとその時点の金融情勢に応じた金利に見直し。

また、5年固定金利では財形住宅融資もおすすめです。融資条件は、財形を1年以上継続し、残高が50万円以上あることです。貯蓄残高の10倍、最高4,000万円の融資が受けられます。平成15年5月30日現在で1.23%で民間金融機関の同じ機関の固定金利選択型の商品より1%程度金利が低いのが魅力です。ただし、5年後以降の金利変動のリスクを考慮して固定金利のローンと併用する等の工夫も必要です。

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