もっと知りたい!くらしのお金 バックナンバー 佐藤益弘先生の人生最大のコスト・・・住宅ローンを知ろう!

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第3回 「住宅ローンの正しい組み方とは?」

「この住宅ローンで大丈夫ですか?」というご質問も、住宅購入に関するご相談の中で多いものです。ただ、このご質問をされるお客様は、すでに住宅ローンを組まれていたり、数日以内に契約を結ばれる…という方が意外に多いため、適切なご回答が難しい場合も多いです。


私たちが住宅関連の講演やご相談で最初にお客様にお伝えすることは、「住宅ローンを組むことは人生という“時間”を買うことと一緒」ということ。住宅購入後のお客様の人生の上での希望や夢、価値観などを買うことなのです。


縦軸にお金、横軸に時間を取って人生のグラフを描いてみると、それがお金と時間の勝ち抜き戦であり、いかにバランスを取るかが重要であることがわかります。住宅購入もライフプランに基づいたものでなければ、意味を失ってしまいます。


お金と時間の人生のグラフ:過去から現在へは「積み立て」ステージ、現在は「お金を使う・・・使いたい」ステージ、現在から未来へは「ローンの返済」ステージ

最近の住宅購入層は、収入に余裕のある「団塊の世代(定年前後で、年金収入の目処が立っている)」の方と、「団塊の世代ジュニア世代(30代の独身世帯、夫婦共働き世帯中心)」に二極化しているためか、ライフプランを考えずに住宅購入をされる方が多いのが現実です。


ですから、前述のご質問に対しては、以下のような3つのポイントに絞って回答します。


<返済期間について>

会社員の方は、「定年までに返済する」のが基本的な考え方です。ただし、これは「安定的な収入がある間に返済を終了させる」という考え方に基づいて言えること。したがって、返済終了が定年後になる場合でも、給与や不動産収入、預金利息、株式配当などで安定的な収入を得られるのなら、対応は可能です。


そうはいっても年齢が高くなるほど、将来にわたって収入を得続けられる可能性は低くなります。たとえば60代の方がローンを組む場合には、数十年の返済期間は現実的ではないでしょう。いつまで収入を得続けられるのかを慎重に考えて、返済期間は決めたいものです。


<返済金額について>

一般に「年収の5倍以内に住宅価格(ローン)は抑えるべきだ」と言われますが、家族構成等によってもお金の使い方は違いますので、一概に「5倍以内だから大丈夫」ともいえません。


例えば、Aさん(20代後半・共働き・子どもなし・世帯収入700万円)が、「年収の5倍(3,500万円)」のローンを組んだとします。ところが、まもなく奥様が出産のため退職。収入がAさんのお給料(500万円)だけになると、「年収の5倍」のつもりが「年収の7倍」のローンを組んだことになってしまいます。さらにお子様の教育費の支払いも考えなければならず、返済は一層厳しくなってしまいます。こうなると返済の見直しが急務になります。


このように住宅購入後、ローンを返済する数十年の間には家族構成やライフスタイルが変わる可能性は大いにあります。特に20代、30代の若い世代は余裕のあるプランを組んでおくべきでしょう。やはり、返済金額は収入面でなく、今後のライフプランや「月々の返済可能額」「返済可能期間」など支出面を中心に考慮して決めたいものです。


<返済金利について>

90年代前半から続く低金利傾向により、実質1%台の住宅ローンも珍しくなくなりました。しかし2003年半ば以降、株価が徐々に上昇し、金利も上昇傾向にあるといえます。ですから、今後の金利上昇を見込んでローンの計画を立てる必要があるわけです。つまり、変動金利や固定期間の短いタイプのローンを中心に数十年のローンを組んでしまうと、今後、金利が上がった場合、返済額も増えていくことになります。短期間で返済できる目処がついている場合等は別ですが、計画を組みやすい固定金利タイプ、固定期間の長いタイプのローンを中心に考えたほうがよいでしょう。


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