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第4回 「公的融資と民間融資の違いってなに?(1) 〜メリット・デメリットを検証〜」

公的融資と民間融資の違い

住宅購入に関するご相談を受けていると、「公的なローンと銀行などのローンはどう違うのですか。どちらが得ですか。」と聞かれることがあります。が、一概にどちらが「得」とはいえません。それは、借入資格、金利、借入限度額、返済期間等の違いも多く、今後の経済動向やお客様の条件によって有利、不利も異なるからです。公的融資と民間融資を組み合わせて利用することも多いので、それぞれの違いや特徴を押さえておきましょう。


<公的融資と民間融資>
機関・融資制度 金利 返済期間 その他の特徴



住宅金融公庫融資
(2007年に休止予定)
固定型 10年〜35年 融資割合:年収800万円以下は購入価格の8割まで、800万円超は5割まで。
年金住宅融資
(新規は実質休止中)
固定型 10年〜35年 厚生年金保険または国民年金の加入期間(通算)が、合わせて3年以上ある人が利用可能。
財形住宅融資 変動型 10年〜35年 財形貯蓄を1年以上続け、残高50万円以上ある場合に利用可能。



新型住宅ローン 固定型 20年〜35年 住宅金融公庫が行う証券化支援事業を活用した民間金融機関の住宅ローン。
都市銀行
地方銀行
信用金庫
保険会社
信販会社
住宅ローン専門会社等
変動型
固定型
金融機関によって異なるが、最長30年〜35年程度 取引内容に応じて金利優遇を行うなど、金融機関ごとに内容・サービスは異なる。

固定型と変動型


ローンの金利には、返済終了まで金利が変わらない「固定型」と、返済期間中に金利の動向に応じて見直しが行われる「変動型」があります。


公的融資は財形融資を除いて固定型のみとなっています。変動型は財形融資とほとんどの民間融資が採用しています。ただし、民間融資は固定型と変動型が選択できるのが一般的です。


どちらが有利かは判断に迷うところですが、選択基準の1つは「中長期的な計画性を重視するか?」「当面の採算性を重視するか?」でしょう。この選択は、ローン借入れ時に行わなければならないですから、事前にしっかりとしたライフプランを構築する必要があります。


返済方法

ローンの返済方法には、代表的なものに「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。「元利均等返済」は毎回の返済額が同じになるよう、元金と利息の割合が変わっていく方法です。「元金均等返済」は、毎回の返済額に含まれる元金が一定で、それに対する利息分が変化する方法で、当初の返済額は多くなりますが、次第に負担は軽くなっていきます。


収入の少ない若いときには返済額が少なくてすみ、資金計画をたてやすいため、一般には元利均等返済を利用する場合が多いです。「当初の返済負担を軽くしたい」ならば元利均等返済、「最初からがんばって返したい」なら元金均等返済と資金計画にあわせて検討されるとよいでしょう。ただし、住宅金融公庫融資などは、「毎月返済額の5倍の月収があること」等の収入要件があるため、当初の返済額が大きくなる元金均等返済は利用できない場合もあるので注意が必要です。


元利均等返済:毎回の返済額が同じになるよう元金と利息の割合が変わっていく 元金均等返済:毎回の返済額に含まれる元金が一定で、それに対する利息分が変化する。当初の返済額は多いが次第に負担は軽くなる

住宅ローンの組み合わせ

住宅ローンを組み合わせて利用する場合、(1)金利の低いもの、(2)返済期間の長いもの、(3)借入可能額の大きいものの順に利用することが原則ですが、前述したとおり、「計画性を重視するか?」「当面の採算性を重視するか?」によって最適なローンの組み合わせは異なってきます。


住宅金融公庫の「つみたてくん」(住宅債券)や財形貯蓄等、計画的に住宅資金を貯めることで融資条件が有利になる仕組みがありますから、計画性を重視する場合は、公的融資を中心に考えていきます。しかし、公的融資は借入対象の物件の条件が細かいために利用できない場合もあり、予定している借入額に達しない場合も多々あります。


その場合は民間融資を利用することになります。民間融資は購入する物件の条件については緩やかで、比較的自由に利用できます。また、近年の銀行間の金利引き下げ競争により、(当面の)採算性を重視する場合も、民間融資を中心に考えていくことになります。ただし、他のローン(例:自動車ローン)が多すぎると、ローンが組めないことが多々ありますからご注意ください。


また、銀行の場合、通常、ローン完済時の年齢は70歳とされているケースが多いです。したがって、30年ローンでも、「70歳−現在の年齢<30年」でなければ30年のローンは組めません。その場合も親子リレー型のローン等を利用すれば期間を延長することができます。そのほか、勤務先の社内ローンの利用も考えられます。有利な条件の場合も多いのでご検討ください。


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