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第5回 「公的融資と民間融資の違いってなに?(2) 〜メリット・デメリットを検証〜」

前回ご説明したように、公的融資と民間融資には、金利や条件などで違いがあります(下図参照)。今回は金利面の違いを中心に例をみてみましょう。


<公的融資と民間融資>
機関・融資制度 金利 返済期間 その他の特徴



住宅金融公庫融資
年金住宅融資
固定型 10年〜35年 借入れ対象物件への条件が細かく、返済額に対する収入の要件などが厳しい。
財形住宅融資 変動型



都市銀行
地方銀行
信用金庫
保険会社
信販会社
住宅ローン専門会社等
変動型
固定型
金融機関によって異なるが、最長30年〜35年程度 公的金融機関に比べて借入れ限度額が大きく、物件の条件は緩やか。

Aさん(住宅金融公庫から借入)、Bさん(銀行から借入)の例を見てみます。ふたりとも1994年に1200万円を借り入れ、返済期間は30年。超低金利次代を反映して、変動金利で借り入れたBさんは、金利低下の波に乗り、毎月の返済額の負担も軽くなり、融資残高も着々と減っていっています。対してAさんは、Bさんに比べると、10年後には返済額もアップし、返済の負担が重いように見えます。


<住宅金融公庫から借り入れたAさん>
  借入金額 融資金利 毎月返済額 融資残高
通常融資 1000万円 当初10年  4.15%
11年目以降 4.60%
48,000円
50,000円
5年目
 1,089,000円
10年目
 9,528,000円
特別加算額 200万円 4.65% 10,312円
合計 1200万円   当初10年
 59,000円
11年目以降
 61,000円
 
<銀行から借り入れたBさん>
  借入金額 融資金利 毎月返済額 融資残高
変動金利 1200万円 当初 4%
1994年4月〜2.625%
1998年10月〜2.5%
1999年4月〜2.375%
2000年4月〜2.5%
2001年4月〜2.375%
57,000円
48,000円
48,000円
47,000円
48,000円
47,000円
5年目
 10,459,000円
10年目
 9,147,000円
変動金利ローンは半年ごとに金利を見直し、返済額の変更は5年ごとに行われますが、ここでは、返済額の見直しと同時に金利が変化したと仮定して概算しています。

住宅金融公庫金利・民間住宅ローン金利(変動)の推移:上記モデル例を参照。

このように金利下降時には、変動金利型、あるいは、固定か変動かを途中で見直しできる固定金利選択型などのローンのほうが有利になります。ここ10年でみると、「民間融資がお得」で、近年は公庫の固定金利のローンの借り換えも多く行われました。


しかし、現在の景気の回復状況を考えると、これから金利が上昇する可能性は大。金利上昇時に有利なのは、固定金利のローンです。現在のような低金利時に固定期間の長いローンを組んでおけば、金利上昇時にも返済負担は軽いまま。逆に、目先の金利(数字)に惑わされて、変動金利や固定期間の短いローンを安易に利用すると、今後、金利負担が重くのしかかってくる可能性が考えられます。


金利は変動するものですし、住宅ローン利用中の数十年の間には、金利下降期も、上昇期もあるはずです。したがって、どちらが有利とは一概にはいえませんが、低金利の今、ローンを組むなら、やはり固定金利のローンが中心になり、足りない分を変動金利や固定期間選択型のローンで補うのが基本となるでしょう。また、今後、金利情勢によっては借りているローンが不利なものになり、借り換え等を考えることもあるかもしれません。借り換えは「公的融資→民間融資」「民間融資→民間融資」は可能ですが、「民間融資→公的融資」はできません。その点からも、ローン計画は、公的融資から検討するのがよいと考えられます。


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