もっと知りたい!くらしのお金 バックナンバー 佐藤益弘先生の人生最大のコスト・・・住宅ローンを知ろう!

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第6回 「様々な住宅ローンの登場 〜新型住宅ローン(証券化ローン)〜」

公庫融資、民間融資、それぞれのローンの特徴を見てきましたが、最近は、住宅金融公庫の廃止が予定されていることもあり、民間金融機関のローンの利用が増えています(図表1)。ここで新商品やサービスの特徴を確認しましょう。


住宅ローン新規貸出額の推移:住宅金融公庫の利用率は2000年の30%台後半をピークに下降を続け、2003年には10%台前半となっている

1. 新型住宅ローン(住宅金融公庫証券化ローン)

公庫廃止に向けての準備として民間金融機関の住宅ローンを公庫が買い取って証券化する業務が2003年10月から始まり、9月10日現在、全国で161の金融機関で申し込み可能となっています。融資金額に年収条件がないこと、保証料や繰上げ手数料が不要なことなどが主な特徴です。(図表2)


<図表2 新型住宅ローンと公庫融資との違い>
  新型住宅ローン 公庫融資
融資主体 民間金融機関 公庫
融資対象 住宅建設
新築・中古住宅購入
住宅建設
新築住宅・中古住宅購入
リフォーム等
融資限度額 全国一律5,000万円 地域・物件により異なる
金利 2.95%〜
(3%台前半が中心/5月融資分)
金融機関によって異なる
当初10年   2.75%
11年目以降 3.45%
 (2004.5.21申込受付分〜)
保証料 不要 必要
繰上手数料 不要 3,150円〜5,250円/1回

2.金利優遇

多くの金融機関で、金利優遇サービスが行われています。給与振込みや公共料金の引き落とし等でその銀行を利用したり、会員制度に加入したりすれば、店頭金利より低い金利でローンが利用できる仕組みです。


目をひくのが、「実質金利ゼロキャンペーン」などと銘打って行われる金利優遇。これは、金利1%のローンなのですが、住宅ローン控除制度を利用すると年末のローン残高の1%が還付される(ただし、還付されるのは納めた税額までなので、必ずしもローン残高の1%が還付されるとは限らない)ので、「実質金利ゼロ」というわけです。「実質金利ゼロ」期間は、金融機関によって2年、3年等ですが、「1%」期間終了後も、一定の金利優遇が行われる金融機関もあります。


また、「預金連動型住宅ローン」といって、ローン残高から普通預金の残高を差し引いた上で利息を計算し、その結果、支払い利息が減る住宅ローンを販売している銀行もあります。普通預金を繰上げ返済に回すやり方に比べると、いざというときには普通預金に貯まっている資金を使うこという点でもメリットがあると考えられます。


3. 手数料無料や保障つきローン

そのほかの民間金融機関のサービスとしては、手数料無料(事務手数料、保証料、繰上返済手数料)が挙げられます。「新型住宅ローン」は保証料、繰上げ返済の手数料は無料ですし、ネット銀行では繰上返済手数料無料という金融機関もあります。ただし、「無料」の分、融資金利が上乗せされていたり、その他の手数料が必要だったりする場合もあるので、「お得度」は「ローン+各種手数料」の総額で比べるほうがよいでしょう。


また、ローン返済期間中にリストラされたり、ガンになったりしてローン返済が難しくなった場合に備えて、「所得保障特約」「ガン保障特約」が付いた住宅ローンも販売されています。ただし、保障に対する費用は、保険料あるいは融資金利への上乗せなどで、ローンの借り手が負担することになります。


このように、民間金融機関は様々なローン商品、サービスで顧客獲得を競っていますが、金融機関によって利用条件は異なり、対象地域が限定される場合もあるので注意が必要です。条件等をよく確認して、商品・サービスの比較を行いましょう。


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