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第8回 「賃貸とマイホームどっちがお得?(2) 〜本当に買ったほうが得なの?〜」

前回は賃貸の場合とマイホームを購入した場合の経済的な「お得度」について、物件の質的な差やローンの面からみた違いから比較してみました。今回は、人生における「住まいのコスト」の面から、考えてみましょう。


1.賃貸とマイホームの「住まいのコスト」の差

賃貸とマイホームのどちらがお得か、簡単に比べてみましょう。3LDKのマンション住まいを選んだ場合の費用を比べてみたのが下記の表です。35歳から70歳までの35年間と仮定し、その35年間の費用をくらべてみると、マンションの場合は約8130万円、賃貸マンションの場合は約6820万円と、賃貸のほうが1000万円以上安くなりました。


<賃貸と持ち家 35年間の住居費用の比較>
  (1)3LDKのマンションを購入した場合 (2)3LDKの賃貸マンションを借りた場合
購入・借入の条件 ・物件価格4000万円/
・頭金800万円/
・諸費用200万円/
・住宅ローン3200万円(金利3.5% 35年)
・家賃15万円/月/
・敷金・礼金4ヶ月/
・仲介手数料0.5ヶ月/
・2年毎更新(更新料1ヶ月)/
・5回住み替え
入居時の支出 頭金800万円
諸費用200万円
35




1000
万円
敷金・礼金60万円
仲介手数料7.5万円
35




337.5
万円
入居後の支出 住宅ローン返済
 158.7万円/年

管理費・修繕積立金
 30万円/年

固定資産税・都市計画税
 15万円/年
7129.5
万円
家賃年間
 180万円

更新手数料
 15万円×12回=180万円
6480
万円
合計支出 8129.5万円 6817.5万円
※物価上昇は考慮していません。(固定資産税や家賃などは一定とします。)

それでは賃貸のほうが本当にお得なのでしょうか。35年間のローン返済が終われば、マイホームは「自分のもの」になりますから、その後必要な支出は管理費等と固定資産税などのみになります。一方、賃貸の場合はずっと家賃を払い続けなければなりません。例にあげた物件の場合、その後10年間住み続けたとすると、(1)のマンションの場合支出は450万円、(2)の賃貸マンションの場合は2000万円近くの支出となり、割安度は逆転してしまいます(マイホームの場合のほうが250万円前後割安)。


実際には賃貸の場合、設備のよい高額物件を利用することも、安い物件を選ぶこともあるでしょうし、家賃やローン金利が変動したり、管理費や固定資産税などが物件により大きく異なったりするので、賃貸VS購入はケースバイケースになると考えられます。


2.リタイア世代をとりまく住環境

住まいのコストが割安だったとしても、賃貸の場合は、家賃を払い続けていけるか、そもそも老後の住まいを確保できるのかという問題があります。今後の公的年金へ大きな期待ができない今、わずかな年金収入から家賃を払っていけるか、という不安がある方も多いかもしれません。家賃を払えるにしても、高齢者の場合、病気や家賃の不払い、事故が発生するおそれが高いという理由で一般に敬遠されがちで、賃貸で住まいを確保すること自体が難しいことを心配する方もいるでしょう。国はこうした問題を解消するために、2001年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」を制定し、高齢者でも借りられる住宅に補助金を出すなどの政策を行っています。満60歳以上の人は、都道府県に登録された「高齢者住宅(高齢者を受け入れようとする貸主が都道府県知事に対して登録し、入居希望者は高齢であることを理由に断られない)」のリストから賃貸物件を探すことができます。高齢者賃貸住宅は、都道府県の担当部署で閲覧でき、高齢者住宅財団(高齢者居住センター)のHP
http://www.koujuuzai.or.jp)で検索することもできます。このように、高齢者が賃貸物件を利用し続けられる仕組みは整ってきつつありますが、今後、団塊の世代が60代に達し、高齢者世帯が増えてくると、賃貸物件に住み続けるのが困難な状態が続きそうです。賃貸かマイホームかを迷ったとき、コスト面での損得以上に、賃貸住宅の場合の「住み続けられないかもしれない」リスクへの対応を考えておくことが必要でしょう。


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