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第9回 「住宅ローンの賢い見直し方 〜繰り上げ返済って、得なの?〜」

住宅ローン見直しのご相談で最も多い「繰り上げ返済」のしくみやメリットなどを今回は確認しましょう。


1.繰り上げ返済って?

繰り上げ返済とは、返済期間中にまとまった金額を前払いすることでその分の利息が不要になり、総返済額を減らすことができるものです。返済期間を短くする「期間短縮型」(図1)と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」(図2)があります。



<図1 繰り上げ返済(期間短縮型)>


繰り上げ返済(期間短縮型):繰り上げ返済した分、返済期間が短縮され、利息が節約できる。

<図2 繰り上げ返済(返済額軽減型)>


繰り上げ返済(返済額軽減型):繰り上げ返済した分、毎月の返済額が減額され、利息が節約できる。

2.繰り上げ返済の方法によって効果が違う

総返済額を減らす効果が高いのは、「返済額軽減型」よりも「期間短縮型」です。


毎月返済額に今も将来も無理がないなら、「期間短縮型」を選ぶべきでしょう。しかし、リストラ・賃金カットや教育費の出費等で毎月の返済が苦しい場合には、「返済額軽減型」を選ぶほうが無難です。


なお、住宅ローン控除にも注意が必要です。住宅ローン控除は、ローン返済期間が10年未満になった年から適用除外になります。返済期間の短縮で住宅ローン控除が適用除外になるなら、ローンの利息軽減額とローン控除による節税額を比較した上で対応を決めましょう。


3.繰り上げ返済の条件とポイント

繰り上げ返済は、「早く」「金利が高く」「返済期間が長い」ローンに実行すると効果が高くなります。


早く行うほど効果が高い

早期のほうが返済額にしめる利息割合が大きいので、より利息を軽減できます。


なお、11年目以降の金利が高くなる公庫融資は、繰り上げ返済をしても当初10年間の金利は基準金利のままなので、金利の低い当初10年以内に繰り上げ返済をしたほうが利息を軽減できます。


<例1>
借入額1000万円、年利3%30年返済、毎月返済額42,160円、繰り上げ資金100万円
実行時期 12回返済後 240回返済後
期間短縮型 4年5ヶ月分(53回)短縮
約123万円の利息軽減
2年7ヶ月分(31回)短縮
約30万円の利息軽減
返済額軽減型 毎月返済額37,854円(−4,306円)
約50万円の利息軽減
毎月返済額32,504円(−9,656円)
約16万円の利息軽減

金利が高いほど効果が高い

金利が高いほど毎月返済額に占める利息の割合が大きいため、効果は高くなります。


<例2>
借入額1000万円、年利5%、30年返済、毎月返済額53,682円、繰り上げ資金100万円
(例1のローン条件のうち、金利を5%に変更)
実行時期 12回返済後 240回返済後
期間短縮型 5年9ヶ月分(69回)短縮
約270万円の利息軽減
2年5ヶ月分(29回)短縮
約55万円の利息軽減
返済額軽減型 毎月返済額48,234円(−5,449円)
約90万円の利息軽減
毎月返済額43,076円(−10,607円)
約27万円の利息軽減

返済期間が長いほど効果は高い

返済期間が長いほど毎月返済額は少なく、返済額の元金割合も小さいので、繰り上げ返済によって短縮される期間が長くなり、効果は高くなります。


<例3>
借入額1000万円、年利3%35年返済、毎月返済額38,485円、繰り上げ資金100万円
(例1のローン条件のうち、期間を35年に変更)
実行時期 12回返済後 240回返済後
期間短縮型 5年7ヶ月分(67回)短縮
約157万円の利息軽減
3年3ヶ月分(39回)短縮
約50万円の利息軽減
返済額軽減型 毎月返済額34,572円(−3,913円)
約60万円の利息軽減
毎月返済額31,579円(−6,906円)
約24万円の利息軽減

このように、繰り上げ返済は、「お得」な場合が多いのですが、ローン返済に回したお金は、その後生活費が不足しても使うことはできません。繰り上げ返済は、今後の収入・支出の予定を考えて無理のない金額で実行したいものです。


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