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第10回 「住宅ローンの賢い見直し方(2) 〜借り換えって、得なの?〜」

前回は「繰り上げ返済」を取り上げましたが、今回はもう1つの代表的な住宅ローンの見直し方法である「借り換え」について考えてみましょう。


1.借り換えって?

「借り換え」とは、高金利のローンを決済して、低金利のローンを新たに組むことをいいます。高金利のローン負担がつらい場合に、低金利のローンに借り替えて、ローン負担を軽減するために利用します。


「借り換え」でも「繰り上げ返済」でも返済期間を短くしたり、返済額を減らしたりすることはできます。したがって、利用中のローンが低金利のものなら、あえて数十万円の手数料をかけて借り換えるよりも、繰り上げ返済のほうが向きます。「借り換え」は、数十万円の手数料を払っても、「高金利から低金利」のローンに切り替えることにメリットがある場合に利用します。


2.借り換えの条件は?

借り替えてメリットがある場合の目安は、一般に次の3点です。

(1) 借入金の残高が1000万円以上ある


(2) 返済期間が10年以上残っている


(3) 今のローンの金利が新しいローンの金利に比べて1%以上高い


3点すべての条件を満たしていなくても、金利差や借り換え諸費用の多少で「お得」になるかどうかは変わってくるので、シミュレーションした上で、借り換えるかどうかを決めたほうがよいでしょう。


なお、借り換えの制度があるのは、銀行などの民間金融機関だけです。銀行のローンを公庫で借り換えたり、公庫融資を年金融資に借り替えたりはできません。


さて、実際に借り換えられるかどうかは、金融機関の審査を経た上で決まります。新たに低金利のローンを組むことになるので、対象となる住宅の担保価値が問題になります。原則的には、担保価値以上にはローンを組めないので、以前は現在の借入残高に住宅の担保価値が足りない「担保割れ」の場合には借り換えできませんでした。


しかし最近は、金融機関は収入基準や返済能力などを重視し、担保割れでも借り換え融資を行う場合が増えています。通常の住宅ローンに比べれば条件は若干厳しくなりますが、担保評価の2倍、3倍の融資も可能という借り換えローンもあります。担保割れでもはじめからあきらめず、金融機関の窓口で相談してみるべきでしょう。


3.借り換えする場合の注意点

「諸費用」負担に注意

「借り換え」を実行する場合、まず、「諸費用」の負担の重さに注意が必要です。事務手数料、借り換え前のローンの抵当権抹消費用、登録免許税、司法書士手数料、ローン保証料、印紙税、火災保険料などが必要になります。
この諸費用は金融機関ごとに対応が大きく異なり、ローン保証料が無料の場合もあります。ローン保証料は、借入金の額が大きいほど、返済期間が長いほど高くなるので、この諸費用の金額を含めても借り換えすることが「お得」になるのかどうか、慎重に検討する必要があります。

住宅ローン控除に注意

借り換えの場合も住宅ローン控除は継続して利用することができるので、シミュレーションの際には節税額も含めて「損得」を検討しましょう。住宅ローン控除の適用要件に、「返済(または割賦)期間は10年以上」というのがあるので、新たに組むローンの返済期間には注意しましょう

以上、住宅ローンの借り換えは、条件に合えば「お得」な仕組みですが、メリットがある借入額、返済期間、金利は限られており、数十万円の「お得」は、諸費用の費用負担で相殺されてしまう可能性もあります。あらかじめシミュレーションを行い、諸費用等も確認した上で慎重に実行しましょう。


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